뉴저지 첫 집 구매 과정

안녕하세요. 뉴저지 부동산 리얼터 Ken Choi입니다!

뉴저지에서 첫 집을 구매하는 것은 중요한 결정입니다.현재 시장과 구매 절차를 잘 이해하고 준비하면 첫 집을 더 쉽게 장만할 수 있습니다. 아래는 뉴저지에서 첫 집을 구매하는 과정에 대한 가이드입니다. 읽기 쉽게 간단히 진행 절차를 풀어봤습니다. 더 궁금한 게 있으시면 언제나 연락 주세요!

첫 집 구매는 복잡할 수 있기 때문에, 뉴저지 지역에 대한 지식과 경험이 풍부한 부동산 리얼터를 고용하는 것이 좋습니다. 리얼터는 집을 찾는 과정에서 중요한 조언을 제공하며, 가격 협상, 계약 절차 등을 도와줍니다. 때로는 복잡하고 스트레스 받는 상황에서도 함께 손을 잡고 공감하며 지혜롭게 이겨 나가는 리얼터를 추천드립니다.

1. 예산 설정 + Pre-Approval

• 자금 조달 계획: 첫 집을 구입하려면 예산을 설정하고, 얼마나 대출을 받을 수 있는지 계산하는 것이 중요합니다. 집값 외에도 세금, 보험, 수리 비용 등을 고려해야 합니다.

• 대출 한도 파악: 금융 기관이나 모기지 대출 담당자에게 연락해 대출 한도를 확인하고, Pre-Approval 을 미리 받는 것이 중요합니다. 이를 통해 본인의 예산을 확인하고 구매 가능한 금액대의 매물 위주로 쇼잉을 하면서 시간과 에너지를 절약할 수 있습니다. 오퍼와 함께 필수적으로 제출해야 하는 서류이기에 미리 준비를 하시면 큰 도움이 됩니다.

  
  

2. 지역 선정

• 집의 종류와 위치 결정: 단독 주택, 타운하우스, 아파트 등 원하는 집의 형태와 지역을 정하세요. 교통, 학교, 상업시설 등도 중요하게 고려해야 할 요소입니다.

• 그 다음은 즐거운 시간! 원하는 지역에서 집을 찾아 여러 집을 둘러보고, 실제로 어떤 느낌인지 파악하세요. 집의 상태와 크기, 가격을 종합적으로 고려해야 합니다. 요즘은 zillow.com, NJMLS.com, 등에서 편리하게 집들을 볼 수 있습니다. 원하시는 집을 선정하셔서 부지런히 오픈 하우스와 쇼잉을 다니며 드림 하우스를 찾아보세요. 집 보는 것만큼 재미난 게 없더라고요!

3. OFFER 오퍼

• 오퍼: Offer란 바이러가 셀러에게 부동산 매입 의사를 전달하는 과정입니다. 부동산 매매 계약서와 은행 잔고증명 혹은 모기지 Pre-Approval를 Seller측에 전달해야 공식 Offer로 인정됩니다.

• 오퍼에서 중요한 조항: 구매 금액, 구매 방법(현금 혹은 모기지), 클로징 날짜, 구매 조건입니다.

4. ATTORNEY REVIEW (변호사)

• 오퍼가 승낙되면 셀러측에서 서명을 하고 서명이 완료된 계약서가 양 측의 변호사에게 전달이 됩니다. 그리고 Attorney Review 단계로 넘어갑니다. 바이어의 변호사는 계약서 검토 후 Rider(별첨 계약서)를 작성하고 이에 대한 협상을 셀러측 변호사와 진행하게 됩니다. 이 과정은 보통 3-5 business days 가 소요됩니다.

6. DOWN PAYMENT (계약금)

• 보통 모기지 구매일 경우 다운 페이먼트는 구매 가격의 20% 입니다. 하지만 모기지의 종류에 따라 틀려질 수 있습니다. (FHA, VA)

• 다운 페이먼트는 2번으로 나눠서 납부합니다. 일차 디파짓은 Attorney Review가 끝나고 10일 이내에 50%를 납부하며, 이차 디파짓은 클로징때 납부합니다.

7. 인스펙션

• 인스펙터를 고용해서 홈 인스펙션을 진행을 하는데 이 또한 Attorney Review 마친후 10일 내로 하시면 됩니다. 인스펙션을 통해서는 집의 지붕이나, 기초, 전기, HVAC 시스템 (Heating, Ventilation, AC) 그리고 배관 상태 등을 점검합니다. 점검시 문제점이나 수리할 곳이 발견되면 셀러측에게 수리를 요구하거나 크레딧으로 받을 수 있습니다. 하지만 언제나 이렇게 부드럽게 가는 경우는 없습니다. 셀러 측에서 모든 요구를 안 받을 수도 있으며, 몇 가지만 해줄수도 있습니다. 여기서 또 한번의 협상이 이루어 집니다.

• 1960년 쯤 지어진 많은 집들은 하수도로 나가는 배관들이 보통 Cast Iron (주철) 배관일 때가 많습니다. 주철 배관은 시간이 지남에 따라 배관 속이 천천히 부식해서 동맥경화? 처럼 속이 좁아질 수 있습니다. 조금 찝찝 하실때는 돈이 조금 더 들더라도 반드시 따로 Sewer Camera Inspection을 하시는 게 좋습니다.

8. 모기지 + 부동산 감정

• Attorney Review 가 끝나면 모기지 회사에 모기지 진행 요청 및 관련 서류 제출 해야 합니다.

• 이 후 모기지 회사에서 부동산 감정 (Appraisal) 을 진행합니다. 부동산 감정가는 위치, 시장 상황, 집의 컨디션, 지역 집의 건축연도에 따라서 달라집니다. 감정가가 구매하고자 하는 가격에 비해 낮게 나오는 경우에, 구매자는 다시 부동산 가격을 협상하거나 더 높은 다운 페이먼트를 제시합니다. 감정가에 문제가 없으면, 모기지 승인서 (mortgage commitment letter)를 받습니다.

• 리얼터는 감정사에게 주변에 팔린 비슷한 집들의 데이터를 보여줌으로서 어필 할 수 있습니다.(CMA)

  
  
  
  

9. TITLE SEARCH (부동산 소유권 조사)

• 모기지 승인서를 받은 후 바이어 변호사가 타이틀 회사를 선정해서 Title Search를 진행합니다.

• Title Search는 바이어가 사려고 하는 집의 소유권에 하자가 없는지 부동산 구매에 장애를 주는 사항이 있는지 조사하는 과정입니다. - 소유권 (Title),유치권 (Lien), 세금 문제 (Tax Lien), 규제 및 제한 (Restriction), 압류기록 (Foreclosure History), 부채 (Liability), 불법 및 미완성 공사 여부 (Open Permit), 그 외 제약 사항들 (Encumbrances). 이런 절차를 하는 이유는 당연히 바이어의 금전 피해나 사기를 피하기 위함입니다.

• Title Search 에서 문제가 있다면 셀러측에서 문제 해결을 한뒤에 Clean Title를 받게됩니다.

10. FINAL WALK THROUGH (점검 시간)

• 클로징 전에 마지막으로 집을 방문하여 점검하는 시간입니다.

11. 마지막 CLOSING

• 마지막 단계인 Closing은 바이어 변호사 사무실, Title회사 혹은 은행에서 진행됩니다.

• 많은 양의 문서에 서명을 한 뒤 셀러 측에게 집 열쇠를 받습니다.